25 Af 16/2025 - Osvobození prodeje dříve nabyté části podílu

Číslo jednací:	25 Af 16/2025 - 43
Soud:	Krajský / Městský soud
Datum rozhodnutí:	26. 8. 2026
Kategorie:	Daň z příjmů

Stručné shrnutí

Krajský soud v Ostravě řešil osvobození příjmu z prodeje ideálního podílu na nemovitostech, které prodávající nabýval ve dvou časově vzdálených krocích. Podíl jedné třetiny prodal poté, co časový test splňovala dříve nabytá jedna polovina, nikoli však později nabytá druhá polovina. Soud odmítl poměrné zdanění poloviny příjmu: převáděný rozsah vlastnického práva nepřesáhl dříve nabytý a již „otestovaný“ rozsah, proto byl příjem osvobozen celý.

O co šlo

Žalobce nabyl v roce 2006 jednu polovinu nemovitostí a v roce 2016 druhou polovinu. V roce 2020 prodal podíl o velikosti jedné třetiny za 31,792 mil. Kč a příjem oznámil jako osvobozený. Správce daně a Odvolací finanční ředitelství naproti tomu vycházeli z toho, že nelze určit, z které historicky nabyté poloviny prodaný podíl pochází. Proto osvobodili jen polovinu příjmu a doměřili daň a penále. [body 5–8, 12]

Soud souhlasil, že po nabytí druhé poloviny zanikly původní spoluvlastnické podíly, a žalobce proto nemohl soukromoprávně převádět konkrétně podíl z roku 2006. To však samo neřeší veřejnoprávní otázku osvobození příjmu. Metodický pokyn GFŘ D-22 nemůže rozšířit daňovou povinnost nad zákon; rozhodný je výklad § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, jeho účel a okolnosti věci. [body 13–14]

Časový test se posuzuje samostatně pro každý postupně nabytý spoluvlastnický podíl. Jestliže však poplatník převede pouze takový rozsah vlastnického práva, který nepřevyšuje rozsah nabytý dříve a držený déle než pět let, nelze příjem zdanit jen proto, že mezitím získal další podíl s dosud nesplněným testem. Soud tento výklad přirovnal k principu FIFO: nejprve se pro účely daně převádí dříve nabytý rozsah. Třetina byla menší než dříve nabytá polovina, a příjem proto osvobodil v plném rozsahu. [body 15–21]

Vedle toho soud uvedl, že i při částečně zdanitelném příjmu by nebylo možné mechanicky krátit úroky a pořizovací cenu podle podílu na celku. Úvěr financoval výhradně koupi poloviny z roku 2016; k případnému zdanitelnému převodu by proto náležela jedna třetina úroků i jedna třetina kupní ceny této poloviny, nikoli pouze jedna šestina souhrnných nákladů. [body 22–26]

Praktický dopad

Poplatník by měl u postupně nabývaných podílů archivovat nabývací tituly, data vkladů, kupní ceny a financování jednotlivých akvizic. Při prodeji části vlastnictví je namístě porovnat převáděný rozsah s dříve nabytým rozsahem, který již splnil časový test; samotné pozdější rozšíření vlastnictví nemá osvobození „kontaminovat“. Rozhodnutí je rozsudkem krajského soudu, proti němuž byla přípustná kasační stížnost, a jeho závěr tedy zatím nemusí být konečný.

Zajímavost / podnětná myšlenka

Rozhodující není soukromoprávní identita již zaniklého historického podílu, ale doba, po kterou poplatník držel rozsah vlastnického práva odpovídající právě převáděné části.

Tvrzení soudu

Časový test se u postupně nabytých spoluvlastnických podílů posuzuje samostatně. [bod 15]

Při prodeji části nepřevyšující dříve nabytý a časově otestovaný rozsah je příjem osvobozen celý. [body 16–21]

Metodický pokyn správce daně nemůže nahradit zákonný výklad ani rozšířit daňovou povinnost. [bod 14]

Účelem časového testu je zatížit krátkodobé spekulativní převody, nikoli zdanit dlouhodobě držený rozsah vlastnictví jen kvůli pozdějšímu nabytí další části. [bod 19]

Jsou-li náklady prokazatelně spojeny jen s později nabytým podílem, nelze je při případném zdanění krátit pouhým poměrem k celku. [body 25–26]

Při tvorbě rešerše a komentáře byla částečně využita umělá inteligence. Smyslem rešerše je vystihnout podstatu problému a zjednodušit tak práci s judikáty. Uvedené závěry a tvrzení vyjadřují jen názor provozovatele stránek a nejsou radou ani doporučením jak v obdobných případech postupovat. Před využitím v konkrétních situacích si důkladně zanalyzujte originální text rozhodnutí či si vyžádejte radu profesionála

Celé znění judikátu:

žalobce: G. F.

zastoupen Mgr. Ivetou Kubica Magnuskovou, advokátkou

sídlem Ó. Lysohorského 702, 738 01 Frýdek-Místek

proti

žalovanému Odvolací finanční ředitelství

sídlem Masarykova 427/31, 602 00 Brno

v řízení o žalobě proti rozhodnutí žalovaného ze dne 17. 6. 2025, č.j. 14671/25/5200-10422-713023, ve věci dodatečného platebního výměru na daň z příjmů fyzických osob,

takto:

Rozhodnutí Odvolacího finančního ředitelství ze dne 17. 6. 2025, č. j. 14671/25/5200-10422-713023, se zrušuje a věc se vrací žalovanému k dalšímu řízení.

Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 36 791 Kč, a to do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce Mgr. Ivety Kubica Magnuskové, advokátky se sídlem Ó. Lysohorského 702, 738 01 Frýdek-Místek.

Odůvodnění:

Vymezení věci a vyjádření účastníků

Otázkou řešenou v tomto řízení je, v jaké míře je příjem z prodeje spoluvlastnického podílu k nemovité věci osvobozen od daně z příjmů, když věc byla nabyta toutéž osobou postupně tak, že časový test pro osvobození splňuje pouze některý z více nabytých spoluvlastnických podílů.
Žalobou doručenou Krajskému soudu v Ostravě dne 26. 6. 2025 se žalobce domáhal zrušení rozhodnutí žalovaného ze dne 17. 6. 2025, č.j. 14671/25/5200-10422-713023 (dále jen „napadené rozhodnutí“), kterým bylo změněno rozhodnutí Finančního úřadu pro Moravskoslezský kraj ze dne 5. 12. 2024, č.j. 4090027/24/3207-52523-803463 (dále jen „prvostupňové rozhodnutí“), a to tak, že byla žalobci doměřena daň z příjmů fyzických osob ve výši 651 570 Kč a stanoveno penále ve výši 130 314 Kč.
Žalobce v žalobě namítl, že příjem z prodeje jeho spoluvlastnického podílu k nemovitostem je osvobozen, a tudíž za něj neměla být vyměřena žádná daň. Dále žalobce uvedl, že žalovaný nesprávně posoudil výši nákladů vynaložených na získání majetku.
Žalovaný uvedl, že nebylo možné určit, který spoluvlastnický podíl je předmětem prodeje, a tudíž uznal osvobození od daně v rozsahu jedné poloviny, tedy v poměru, v němž byl splněn časový test ve vztahu k jednotlivým spoluvlastnickým podílům. Se stejnou argumentací odůvodnil svou úvahu ohledně výdajů na pořízení majetku.

Zjištění ze správního spisu

Ze správního spisu soud zjistil, že žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 21. 8. 2006, právní účinky vkladu k témuž dni, nabyl spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny na nemovitých věcech zapsaných na LV X pro katastrální území X, a to na pozemcích p.č. XA trvalý travní porost, p.č. XB orná půda, p.č. XC ostatní plocha, XD trvalý travní porost a p.č. XE orná půda (společně dále jen „předmětné nemovitosti“). Na základě kupní smlouvy ze dne 16. 10. 2015, právní účinky vkladu k 13. 10. 2016, nabyl žalobce zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny k předmětným nemovitostem.
Soud dále zjistil, že dne 22. 12. 2020 uzavřel žalobce jako prodávající kupní smlouvu, na základě níž prodal spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny k předmětným nemovitostem panu Mgr. Z. H., a to za kupní cenu ve výši 31 792 000 Kč. Dne 30. 6. 2021 oznámil žalobce správci daně příjmy ve výši 31 792 000 Kč osvobozené podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „z. d. p.“).
Dne 12. 12. 2022 oznámil správce daně žalobci zahájení daňové kontroly k zjištění daně z příjmů za zdaňovací období roku 2019, 2020 a 2021. Správce daně zjistil, že část kupní ceny ve výši 10 598 000 Kč byla žalobcem přijata v hotovosti v letech 2019 a 2020, část kupní ceny ve výši 21 194 000 Kč byla žalobcem přijata z advokátní úschovy dne 25. 1. 2021. V rámci daňové kontroly správce daně dále zjistil, že žalobce zaplatil za spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny k předmětným nemovitostem v roce 2016 částku 11 000 000 Kč. Z této částky uznal správce daně jednu třetinu, tedy 3 666 666,67 Kč, jako výdaj vynaložený na dosažení příjmu z prodeje. Stejně tak správce daně zjistil, že žalobce v roce 2019 zaplatil na úrocích z úvěru, který žalobce použil na zakoupení spoluvlastnického podílu v roce 2016, částku 551 391,81 Kč, a v roce 2020 částku 139 909,60 Kč. Ze zaplacených úroků uznal správce daně jako výdaj jednu třetinu. Žalovaný svým rozhodnutím změnil závěry správce daně tak, že uznal jako výdaj – pořizovací cenu nikoliv 3 666 666,67 Kč, ale jen 2 000 000 Kč, a ze zaplacených úroků uznal pouze jednu šestinu, blíže viz body 21 – 25 tohoto rozsudku.
Jelikož správce daně dospěl k závěru, že příjem z prodeje je od daně osvobozen pouze z jedné poloviny a nikoliv zcela, vydal dne 5. 12. 2024 dodatečný platební výměr, jímž doměřil žalobci souhrnně daň za zdaňovací období kalendářních roků 2019 a 2020 ve výši 407 340 Kč a penále ve výši 81 468 Kč. Proti tomuto dodatečnému platebnímu výměru podal žalobce odvolání. O odvolání rozhodl žalovaný napadeným rozhodnutím.

Posouzení krajským soudem

Krajský soud přezkoumal v mezích žalobních bodů napadené rozhodnutí, přičemž vycházel ze skutkového a právního stavu, který tu byl v době rozhodování žalovaného správního orgánu (§ 75 zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, dále jen „s. ř. s.“). Ve věci rozhodl soud bez jednání v souladu s § 51 s. ř. s., přičemž dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

Osvobození od daně z příjmů

Žalobce uvedl, že dle jeho názoru je jeho příjem z prodeje předmětných nemovitostí osvobozen. Žalovaný měl vyjít z nesprávného právního posouzení věci, jelikož doba mezi nabytím daného spoluvlastnického podílu k nemovitosti a jeho prodejem přesáhla dobu 5 let (dle znění § 4 z. d. p. účinného k datu prodeje nemovitosti, tedy k 22. 12. 2020, postačovalo pro splnění časového testu nepřetržité vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let). Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl k nemovitosti o velikosti jedné poloviny na základě kupní smlouvy ze dne 21. 8. 2006, následně v roce 2016 nabyl druhý spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny a poté v roce 2020 spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny prodal. Žalobce ve smlouvě uvedl, že tato třetina pochází ze spoluvlastnického podílu nabytého v roce 2006, tedy z podílu, který časový test pro osvobození daně z příjmů splňoval.
Žalobce poukázal na soukromoprávní zásadu, že ideální podíl na spoluvlastnictví má charakter samostatné věci a právní režim a osud jednotlivých podílů se posuzuje samostatně. Žalobce rovněž poukázal na nesprávný výklad pokynu GFŘ D-22 (viz dále), který dle jeho názoru nedopadá na projednávanou věc, ale na situaci, kdy dojde k postupnému nabytí věci, načež je věc jako celek prodána. V daném případě je tak dle názoru žalobce nutné posuzovat datum nabytí jednotlivých spoluvlastnických podílů samostatně.
Žalobce upozornil, že kdyby v roce 2016 nenabyl druhý spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny k předmětným nemovitostem, nebylo by ze strany správce daně o nesplnění časového testu pro osvobození od daně z příjmů vůbec uvažováno, což vytváří situaci, kdy je žalobce bezdůvodně „trestán“ za to, že v roce 2016 nabyl druhý spoluvlastnický podíl. Dle názoru žalobce měla být při posuzování toho, který spoluvlastnický podíl byl prodán, použita metoda FIFO, tj. First in – First out, podle níž je prodáván ten spoluvlastnický podíl, který byl nabyt jako první. Žalobce rovněž uvedl, že kupující nyní zvažuje odstoupení od kupní smlouvy, jelikož se jedná o smlouvu uzavřenou v omylu či o koupi vadné věci.
Žalovaný na str. 6 napadeného rozhodnutí uvedl, že tím, že žalobce v roce 2016 nabyl druhý spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech, došlo ke zrušení spoluvlastnictví, a tudíž nemohl ve smlouvě uvést, že prodává spoluvlastnický podíl nabytý v roce 2006, jelikož tento v době prodeje v roce 2020 neexistoval. Žalovaný poukázal na pokyn GFŘ D-22, který v bodě 3. k § 4 odst. 1 z. d. p. uvádí, že „při prodeji majetku ve spoluvlastnictví (nebo části podílu) u majetku, jehož části byly nabyty postupně, se uplatní osvobození příjmu v poměru, v jakém splňují podmínky pro osvobození jednotlivé části takto nabytého majetku.“ K námitce, že měla být použita metoda FIFO, uvedl žalovaný, že se jedná o metodu uplatňovanou primárně v účetnictví, nikoliv při posuzování osvobození od daně z příjmů. K námitce možného odstoupení od kupní smlouvy ze strany kupujícího žalovaný uvedl, že tato námitka je z hlediska správy daní irelevantní.
K argumentaci žalobce, že v kupní smlouvě ze dne 22. 12. 2020 označil, že prodávaným spoluvlastnickým podílem je ten, který nabyl v roce 2006, uvádí soud, že s tímto nelze souhlasit. Poté, co žalobce v roce 2016 nabyl druhý spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny k předmětným nemovitostem, došlo k zániku spoluvlastnictví, a tudíž i spoluvlastnických podílů. Lze tak souhlasit s žalovaným, že není možné uvažovat o prodeji konkrétního spoluvlastnického podílu, který v době prodeje již neexistuje. Soud však uvádí, že jeho úlohou jako soudu správního není řešit soukromoprávní otázky spojené se spoluvlastnictvím. Úlohou soudu v projednávané věci je posoudit, zdali je příjem z prodeje spoluvlastnického podílu k předmětným nemovitostem osvobozen od daně z příjmů. Soud se tedy nebude zabývat námitkou, že žalobci hrozí odstoupení od kupní smlouvy, jelikož tato námitka je pro účely rozhodnutí o osvobození příjmu od daně z příjmů irelevantní – odstoupení od smlouvy je otázkou soukromoprávního vztahu smluvních stran kupní smlouvy, nikoliv otázkou rozhodnutí o vyměření daně.
K argumentu, že byl nesprávně použit pokyn GFŘ D-22 soud uvádí, že nepovažuje odkaz žalovaného na pokyn GFŘ D-22 za rozhodující. I pokud by bylo možné z tohoto pokynu vycházet jako z metodické pomůcky, nemůže pokyn rozšířit daňovou povinnost nad rámec zákona ani nahradit výklad § 4 odst. 1 písm. b) z. d. p. Rozhodující proto není samotné znění pokynu, nýbrž to, zda výklad žalovaného obstojí ve světle zákonného textu, účelu časového testu a konkrétních okolností nynější věci.
Dále se soud zabýval argumentem, že ideální podíl na spoluvlastnictví má charakter samostatné věci a právní režim a osud jednotlivých podílů se posuzuje samostatně, což žalobce podpořil odkazem na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 11. 6. 2015, č.j. 7 Afs 7/2015-47. Nejvyšší správní soud v dané věci řešil podobnou situaci a dospěl k závěru, že „Vzhledem k tomu, že podle judikatury Nejvyššího soudu (viz rozsudek ze dne 14. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2864/2000) má ideální podíl na spoluvlastnictví nemovitosti charakter samostatné věci, musí být časovému testu podroben každý nabytý spoluvlastnický podíl zvlášť.“ Soud tedy souhlasí s argumentací žalobce, že je třeba zkoumat u každého spoluvlastnického podílu splnění časového testu samostatně. Žalovaný tak však učinil, když posoudil, že ve vztahu k jedné polovině předmětných nemovitostí je časový test splněn, zatímco ke druhé polovině nikoliv, a tudíž jednu polovinu ze získaného příjmu od daně osvobodil, zatímco druhou polovinu nikoliv. Citovaný rozsudek NSS tak na nynější věc nedopadá přímo skutkově, neboť NSS řešil situaci, kdy byla prodána celá věc, tedy i rozsah vlastnického práva, který časový test nesplňoval. Jeho obecné východisko, že postupně nabyté spoluvlastnické podíly je třeba pro účely časového testu posuzovat samostatně, je však pro nynější věc použitelné.
K možnému použití principu odpovídajícího metodě FIFO soud uvádí, že nejde o mechanické převzetí účetní metody, jak uvedl žalovaný, nýbrž o výklad § 4 odst. 1 písm. b) z. d. p. v situaci, kdy daňový subjekt nabyl vlastnické právo k téže věci postupně a posléze převedl pouze část, která nepřevyšuje dříve nabytý rozsah vlastnického práva. Žalovaným použitý postup, kdy zjistil, že při prodeji celé věci by byl časový test splněn pouze z jedné poloviny, vede k vyššímu daňovému zatížení, avšak nezohledňuje, že dle § 4 odst. 1 písm. b) z. d. p. ve znění účinném v době uzavření kupní smlouvy (čl. IV bod 2. zákona č. 386/2020 Sb.) platilo, že „od daně se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí [...], přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 5 let.“ Žalobce však prodal pouze spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny k předmětným nemovitostem. Za situace, kdy by prodej celých předmětných nemovitostí byl osvobozen z jedné poloviny, jeví se soudu jako spravedlivé a souladné se zněním zákona, aby prodej spoluvlastnického podílu o velikosti jedné třetiny (což je méně než jedna polovina) byl od daně osvobozen zcela. Žalobce totiž nabyl spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny v roce 2006. Z veřejnoprávního hlediska je třeba zohlednit, že rozsah vlastnického práva odpovídající prodávanému podílu jedné třetiny žalobce nabyl již v roce 2006 a od té doby jej nepřetržitě držel; pozdější nabytí dalšího rozsahu vlastnického práva nemůže samo o sobě vést ke zdanění příjmu z převodu rozsahu vlastnictví, který časový test již splňuje. Tomuto odpovídá námitka žalobce, že kdyby v roce 2016 nenabyl druhou polovinu předmětných nemovitostí, tak by žalovaný o nesplnění časového testu vůbec neuvažoval.
Použití metody FIFO je pak s tímto v souladu – jako první je „prodávána“ část, u níž již byl časový test splněn, a pouze pokud je prodáváno více, než u čeho je časový test splněn, je daň vyměřena pouze z tohoto přebytku. Spoluvlastnický podíl k nemovité věci je sám nemovitou věcí, která je předmětem vlastnického práva (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 730/2021). Příjem z jeho prodeje je tak osvobozen za stejných podmínek jako příjem z celé nemovitosti. Správce daně je proto při posuzování splnění časového testu povinen zkoumat, kdy daňový subjekt nabyl rozsah vlastnického práva odpovídající převáděnému podílu. Jestliže daňový subjekt nabyl vlastnické právo postupně a převáděný rozsah nepřevyšuje rozsah nabytý dříve, u něhož již byl časový test splněn, nelze příjem z takového převodu zdanit jen proto, že daňový subjekt později nabyl další rozsah vlastnického práva, u něhož časový test dosud splněn nebyl.
Tato koncepce rovněž odpovídá účelu časového testu, který byl uveden např. v důvodové zprávě k zákonu č. 386/2020 Sb., jímž byl novelizován z. d. p. tak, že se délka časového testu zvýšila z 5 na 10 let. V důvodové zprávě je uvedeno, že účelem časového testu je zdanění spekulativního nákupu a prodeje nemovitostí, tedy za účelem investic. Žalobce by měl možnost spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny k předmětným nemovitostem bez daňové povinnosti prodat, i kdyby v roce 2016 spoluvlastnický podíl „nepřikoupil“. V takové situaci by pak bylo jednoznačné, že je příjem z prodeje od daně osvobozen. Účelem časového testu je tedy daňově zatížit krátkodobé investory, kterým však žalobce není, když předmět prodeje vlastnil přes 14 let.
Soud dodává, že i Ústavní soud dospěl ve svém nálezu ze dne 15. 12. 2003, č.j. IV. ÚS 666/02, k tomu, že „za situace, kdy právo umožňuje dvojí výklad, nelze pominout, že na poli veřejného práva mohou státní orgány činit pouze to, co jim zákon výslovně umožňuje; z této maximy pak plyne, že při ukládání a vymáhání daní dle zákona (čl. 11 odst. 5 LPS), tedy při de facto odnětí části nabytého vlastnictví, jsou orgány veřejné moci povinny ve smyslu čl. 4 odst. 4 LPS šetřit podstatu a smysl základních práv a svobod – tedy v případě pochybností postupovat mírněji (in dubio mitius).“ Toto se dle citovaného rozhodnutí týká nejen pochybností skutkových, ale také situací, kdy lze právní normu vyložit dvěma různými způsoby. Správce daně je povinen zvolit ten, který je pro daňový subjekt příznivější, což v projednávané věci neučinil.
Soud tedy uzavírá, že ačkoliv žalobce nemohl ve smlouvě výslovně určit, zda prodávaný spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny pochází ze spoluvlastnického podílu z roku 2006 nebo z roku 2016, je z hlediska veřejnoprávního třeba přihlédnout k tomu, že rozsah vlastnického práva odpovídající prodávané jedné třetině žalobce nabyl již v roce 2006 a tento rozsah vlastnictví držel až do prodeje v roce 2020. Ve vztahu k tomuto rozsahu vlastnického práva byl tedy časový test splněn, a příjem z prodeje je proto osvobozen. Jelikož žalovaný vycházel z nesprávného právního posouzení věci, je jeho rozhodnutí nezákonné a žalobcova námitka je důvodná.

Výdaje potřebné na získání majetku

Žalobce namítl, že žalovaný postupoval nesprávně, když uznal jako výdaj potřebný na získání majetku pouze jednu šestinu z úroků zaplacených z úvěru. Žalovaný tento svůj postup odůvodnil tak, že předmětem prodeje byl pouze spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny, polovina kupní ceny je od daně z příjmů osvobozena, tedy reálný náklad na pořízení majetku je pouze jedna třetina z jedné poloviny (tedy jedna šestina) z částky, kterou žalobce zaplatil na úrocích bance. Dle názoru žalobce však měla být jako náklad uznána jedna třetina těchto úroků, jelikož úvěr byl použit pouze na koupi spoluvlastnického podílu z roku 2016, přičemž příjem z jeho prodeje od daně osvobozen nebyl. Stejně tak žalobce namítl, že žalovaný postupoval nesprávně, když se stejným odůvodněním uznal jako náklad na pořízení majetku pouze jednu šestinu souhrnné kupní ceny (tedy 12 000 000 Kč sestávající z 1 000 000 Kč v roce 2006 a z 11 000 000 Kč v roce 2016), tedy 2 000 000 Kč. Dle názoru žalobce je nutné oddělit první a druhý spoluvlastnický podíl, a tudíž jejich kupní ceny. Pokud je příjem z prodeje z roku 2016 daněn, je nutné dle názoru žalobce vycházet nikoliv z poloviny souhrnné kupní ceny ve výši 6 000 000 Kč, ale z kupní ceny spoluvlastnického podílu v roce 2016 ve výši 11 000 000 Kč, přičemž jelikož žalobce prodal pouze spoluvlastnický podíl o velikosti jedné třetiny, činí kupní cena za tento podíl 3 666 666,67 Kč.
Žalovaný k námitce nesprávného určení nákladů na pořízení a správu věci uvedl stejně jako v případě příjmu z prodeje spoluvlastnického podílu, že nelze určit, na kterou konkrétní část se placení úroků vztahuje, a tudíž je nutné posuzovat spoluvlastnické podíly souhrnně.
Soud uvádí, že s ohledem na to, že první námitka žalobce byla úspěšná, a tudíž má být jeho příjem od daně osvobozen, je nadbytečné se zabývat otázkou nákladů na pořízení majetku. Tyto totiž slouží ke snížení dílčího daňového základu, který je dle právního názoru soudu nulový, jak je uvedeno v bodě 20 tohoto rozsudku.
Nad rámec soud uvádí, že i kdyby příjem z prodeje osvobozen nebyl, byl by ve vztahu k úrokům zaplaceným bance postup žalovaného nesprávný. Žalovaný vycházel z toho, že není možné určit, zdali byl prodávaný třetinový podíl nabyt žalobcem v roce 2006 či v roce 2016. Jelikož žalobce v roce 2006 i v roce 2016 nabyl stejnou část předmětných nemovitostí, a to jednu polovinu, vyšel žalovaný implicitně z toho, že jedna šestina celku pochází z roku 2006 (a je tedy osvobozena) a jedna šestina celku pochází z roku 2016 (a tedy osvobozena není). Dohromady tyto dvě šestiny pak tvoří třetinu, která byla v roce 2020 prodána. Jelikož z roku 2016 pochází pouze jedna šestina z celku, uznal žalovaný ve vztahu k úrokům zaplaceným bance jako výdaj pouze jednu šestinu. Toto však přehlíží skutečnost, že úvěr, z něhož jsou úroky placeny, byl využit pouze na financování koupě spoluvlastnického podílu v roce 2016. Za této situace je nutné jako výdaj související s dosažením neosvobozeného příjmu uznat jednu třetinu úroků zaplacených z tohoto úvěru, neboť zdanitelná jedna šestina celku představuje jednu třetinu spoluvlastnického podílu jedné poloviny, jehož pořízení bylo tímto úvěrem financováno.
Stejný závěr by se v případě neosvobození části příjmu uplatnil i na zaplacenou kupní cenu. Figuruje zde jak kupní cena za spoluvlastnický podíl z roku 2006 (ve výši 1 000 000 Kč, přičemž příjem z prodeje tohoto spoluvlastnického podílu dle pojetí žalovaného je od daně osvobozen), tak kupní cena za spoluvlastnický podíl z roku 2016 (ve výši 11 000 000 Kč, přičemž příjem z jeho prodeje dle pojetí žalovaného od daně osvobozen není). Ve vztahu k osvobozenému příjmu se náklady (1 000 000 Kč) nezohledňují, jak žalovaný správně uvedl. Ve vztahu k neosvobozenému příjmu je pak z nákladů (11 000 000 Kč) nutné zohlednit jednu třetinu, jelikož žalobce dle pojetí žalovaného, jak je rozvedeno v předchozím odstavci, prodal jednu třetinu tohoto spoluvlastnického podílu. Jako výdaj vynaložený na pořízení majetku ve formě kupní ceny je tak nutné považovat částku ve výši 11 000 000 Kč/3, tedy 3 666 666,67 Kč.

Závěr a náklady řízení

Žaloba je tedy důvodná a soud napadené rozhodnutí v souladu s ustanovením § 78 odst. 1 s. ř. s. pro nezákonnost zrušil (výrok I.). Podle ustanovení § 78 odst. 4 s. ř. s. „zruší-li soud rozhodnutí, vysloví současně, že věc se vrací k dalšímu řízení žalovanému.“ Soud tak tedy výrokem I. tohoto rozsudku učinil. V dalším řízení je pak žalovaný podle § 78 odst. 5 s. ř. s. vázán právním názorem soudu ohledně osvobození příjmu z prodeje spoluvlastnického podílu k předmětným nemovitostem od daně z příjmů.
Vzhledem k tomu, že v řízení byl plně procesně úspěšný žalobce, vzniklo mu v souladu s ustanovením § 60 odst. 1 s. ř. s. právo na náhradu nákladů řízení, k jejímuž zaplacení soud žalovaného zavázal. Náklady řízení žalobce představují zaplacený soudní poplatek za podání žaloby ve výši 3 000,- Kč, zaplacený soudní poplatek za podání návrhu na přiznání odkladného účinku žalobě ve výši 1 000,- Kč, dále odměna za zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 10 300,- Kč, podle § 7 bod 6 ve spojení s § 10b odst. 5 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za dva úkony právní služby, příprava a převzetí zastoupení a sepis žaloby, podle § 11 odst. 1 písm. a) a d), dále odměna za zastoupení advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 5 150,- Kč podle § 7 bod 6 ve spojení s § 10b odst. 5 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za jeden úkon právní služby, sepis doplnění návrhu na přiznání odkladného účinku, podle § 11 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. per analogiam, a třikrát režijní paušál ve výši 450,- Kč za každý z těchto úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 vyhlášky, a dále DPH z těchto částek s výjimkou zaplacených soudních poplatků. Všechny tyto náklady řízení podle obsahu spisu žalobci prokazatelně vznikly a jedná se o náklady nezbytně nutné k uplatnění jeho práva. Soud proto žalovaného k jejich zaplacení zavázal, a to k rukám zástupkyně žalobce podle § 149 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu ve spojení s ustanovením § 64 s. ř. s. Lhůtu k zaplacení soud stanovil v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 občanského soudního řádu, neboť tato lhůta je přiměřená možnostem žalovaného.

Poučení:

Proti tomuto rozsudku lze podat kasační stížnost ve lhůtě dvou týdnů po doručení tohoto
rozhodnutí k Nejvyššímu správnímu soudu v Brně.

Podmínkou řízení o kasační stížnosti je povinné zastoupení stěžovatele advokátem, pokud stěžovatel sám nemá vysokoškolské právnické vzdělání.

Ostrava 26. srpna 2026

Mgr. Jiří Gottwald

předseda senátu

Shodu s prvopisem potvrzuje